党的权威 人民的网站
网站首页
资讯
新闻资讯
楼市资讯
政策解读
楼盘
城中区 河西区
湖天区 城东区
铁北区 城南区
二手房
出售 出租
求购 求租
售讯 租讯
地图
新房地图
二 手 房
商家地图
装修建材
建材消费 装修指南
生活家居 风水家居
家装里短 房产论坛
物业管理
物业法规
物业公司
物业服务

我的楼市我的家——综观当前怀化房地产市场( 下)
2011-05-07 11:23:13   来源: 怀化日报   评论:0

 

\

怀化楼市热度不减。(本报记者 史琴 摄)

        金融杠杆“用脚投票”开发商?

        “我们对怀化楼市保持足够信心”是记者采访时,开发商们众口一词的开场白,相关数据一定程度上也在支撑这种信念,但切忌笑过了头,因为梦醒时分往往难比梦中情境。总体上,怀化楼市尚处全省价值链条下端,市场容量偏小,市场话语权偏弱;宏观政策对楼市的调控效果,现在还远远谈不上收官,三季度及其以后,变数依旧频仍。就记者采访中所感悟,怀化楼市与其说是激情火爆,毋宁说是一壶不痛不痒的“温吞水”更贴切,这壶“温吞水”有待相关层面整合发力才能完全“烧开”。

        市建设局房建科提供的《怀化市上半年房地产开发形势分析》报告指称,按照年初规划,今年全市房地产开发投资目标为40 亿元。该部门负责人梁恩国介绍,1-6 月份,全市房地产开发形势稳定,除少数项目因受天气和其它因素影响外,各项目的开发建设平稳有序,房地产开发投资、施工面积及新开工面积都比去年同期有一定幅度增长,尽管如此,由于受国家宏观政策调控的影响,怀化房地产形势,“依然没有年初预计的情况好”。

        “不可抗力”在相当程度上,强力“对冲”了怀化楼市的经营业绩。管理人士分析,今年以来全市雨水天气较多,影响了房地产项目的开发建设,一系列调控政策的出台,或多或少增加了开发商和购房者的观望情绪,致使部分项目未能按期开工,开发投资增幅不尽人意。

        资金供应紧张是今年以来,房地产开发商不得不面对的经营生态约束,怀化楼市当然无从置身事外,简而言之,常常召之即来、法力无边的金融力量,这回对它们的主要合作伙伴集体“用脚投票”。人民银行怀化市中心支行新近出炉的房地产贷款统计报告显示,6 月份,全辖金融机构的房地产贷款余额为403790 万元,比上月增加8698 万元,比年初更是净增50871 万元,金融杠杆撬动楼市的力度不可谓不大。奇怪的是,场外的开发商们却普遍感受不到金融资金的阳光雨露,为融资难而叫苦连天。钱到哪里去了?本报告表明,同期购房贷款余额达332362 万元,比上月增加6978 万元,比年初增加64881 万元,其中个人购房贷款余额系331718 万元,比上月增加6988 万元,比年初更是劲增65427 万元,足见银行对怀化住房消费增容乐见其成,所以“喜贷”。与之对应,全市房地产开发贷款余额71428 万元,比上月小幅增加1720 万元,但比年初放量大减14010 万元,说明商业银行对开发商心存谨慎甚或疑窦,也说明开发商的贷款环境趋于恶化,谋求金融资金支持的难度有所增加,金融杠杆的作用力在收紧,具体体现就是“惜贷”。市建设局相关管理人士也表示,随着近期国家和各级政府对房地产的调控,房地产开发被紧缩银根、提高放贷门槛,银监合作在许多地方也有名无实,不少项目开发无法从银行得到足够的资金保障。此外,由于受政策影响,社会对房地产消费观望情绪加剧,房地产市场交易萎缩,房地产企业资金回笼放缓,加剧了房地产开发项目资金供应紧张状况。

        其实,金融杠杆还不是唯一对开发商“用脚投票”的。记者获悉,交地腾地问题同样在困扰房地产项目开发建设。管理人士称,随着怀化城市扩容速度提速,城市建设步伐加快,既有新区开发也有旧城拆迁新建项目,因为没有规范性统一的新建城市规划区和旧城改造管理办法以及相关配套措施,使得比如大家国际、碧水馨城等许多项目无法如期开工建设,“如果不能很好地解决征地拆迁等问题,项目迟迟不能开工建设,就会影响全市全年房地产投资目标任务的实现,阻碍全市经济发展。”

        “第三只手”与房价共舞

        迄今为止实施的各项房产新政,都不是空洞无物的几句官话,而是字字铿锵、掷地有声,并每每辅以操作性极强的配套措施。比如多套房贷款规定,其中二套房首付比例为50%, 执行1.1 倍基准利率; 三套房在此基础上提高首付比例至60%,利率水平为基准利率的1.2 倍。贷款成本提高意味着购房成本提高,随之而来的必然是楼市交易的适度冷却。“在怀化,贷款买二套甚至三套房的近年来一直比较多,本地高收入人群大都有两套房以上。”某国有商业银行怀化分行信贷部门主管人士告诉记者,“今年这种情况不多了,因为政策信号很清晰,就是要限制二三套房即投资性、投机性购房行为。”他透露,他所在的银行今年上半年,住房按揭贷款增长了50% 左右,但对开发商的贷款则相对“吝啬”。论及下半年怀化楼市,他的看法是“比平淡要好比乐观要差,但谈不上悲观,应该是平稳回升态势”,商业银行将因此选择“控制节奏”的房地产信贷取向。记者问他对房价的看法,他说“就目前这个水平蛮好,有成长空间,市民也能够接受,符合市场预期,也符合银行的风险控制准则”。

        如前所述,虽然是壶“温吞水”,但怀化房价还是体现出了一定涨势,同时不少消费者觉得2000 元房价过高。据悉按照国际通用惯例,房价收入比在3-6 倍之间是合理的,怀化当前的该比值仍然没有突破这个框框,显示此地住房产品定价机制基本合理,市场发育健康而理性。问题在于,除了土地、融资、建材等开发成本追加外,究竟是哪些力量在推着房价往高处走?

        “不要老是拿眼睛盯住我们开发商。”一位要求匿名的开发商如此直言,“告诉你房价上涨的真实原因,那就是中介策划营销机构的推动。”他表示,老百姓当然不愿意房价涨,如能跌倒几百块钱最好,开发商出于对投资高回报的本能预期,自然希望房价高高在上,但实际上经常不可能,因为融资难,因为资金链条紧张,因为急于回收现金,“我们常常选择在合适的房价水平和适当盈利的基础上制定房价,这样才能扩大销售,缩短资金流转周期,便于尽快开发下一个项目。”

        记者发现,于开发商和消费者之外,楼市中的确有一股颇显神秘并且强大的力量,号称“第三只手”,在以“营销策划”“包装推广”等名义广而告之推波助澜,引领房价上扬,“把臭水沟说成水岸风景,把几堆岩脑壳包装成女娲飞石之类的事情,都是他们干的。”他说“第三只手”通常的做法是,瞄准急于脱手以便回笼资金的开发商,通过垫资以较低的协议价买下或订下他们手中的楼盘,然后大肆宣传推广同时层层加码,最终从购房者口袋里谋取厚利甚至暴利,而超过协议价的部分,一般与开发商进行四六或三七分成。该开发商称,因为急等钱用,他的一个楼盘曾经以900 多元的价格卖给中介机构,后者卖出了1300 到1500 以上的均价,一举获利上千万。据悉在怀化,已经出现过一个楼盘中介加码获利3000 多万元的所谓“经典案例”,消费者付出的,当然是追涨房价的经济与精神代价。

        “说实话我们自己也蛮讨厌中间商,但很多时候又离不开他们,他们有钱!”上述开发商叹息道,“没办法,自己资金实力有限,银行贷款难办,民间融资说穿了就是高利贷,成本太高,房地产又是用钱砸出来的,资金链万万不能紧张,所以不仅市民购房要忍受盘剥。连我们开发楼盘的有时都要帮他们打工。”

        有业内人士表示,要改变“第三只手”鳄鱼开口凭空食利,增加住房消费成本的状况没别的办法,只有疏通与银行资本的合作渠道并使之常态化,但这一点目前很难做到,“你见过现在有几个开发商,能够痛痛快快地从银行贷到款?”

来源:怀化日报
记者:杨林斌
编辑:金龙

相关热词搜索:我的 楼市 我的

上一篇:我的楼市我的家——综观当前怀化房地产市场
下一篇:大汉龙城公交专线即将启用 拟5月22日正式开通

分享到: 收藏